家賃収入・不労所得を獲得したい貴方へ

こんにちわ、ショウです。
今日もお金の知識を鍛えていきましょう!

前回4連続でせどり回だったので気分転換にせどり以外のお金の稼ぎ方について紹介しようと思います。

貴方の周りに不動産投資をやっている人はいますか?
案外周りには不動産オーナーの方はいるものです。
貴方の住んでいるマンションも誰かが購入して貸しているものかもしれないですね。
不動産投資は建物という財産を購入して誰かに貸して利益を得るわけですが、
今回はそんな不動産投資に興味をもってもらう回にしたいと思います。


投資というと貴方は何を想像しますか。株、FX、投資信託など色々ありますよね。
FXはあまりやらないですが、株も投資信託も私は好きで10年近くやり続けています。
そんな私が投資人生の中盤に挑戦したのが今回紹介する不動産投資です。

不動産投資って借金って感じで怖いイメージがありますよね。
実際初心者を騙すような悪質な業者がいるもの事実です。
ですが、しっかり知識をもって挑めばおいしい「家賃収入」というリターンを得ることができるでしょう。

今回のコンテンツは以下3点です。

  • 不動産はこんな人に向いている
  • 不動産投資のメリット
  • 不動産投資のデメリット

不動産はこんな人に向いている

本業が忙しすぎて副業に手をだせない

副業をしてみたい、でも本業が忙しくてパワーを注ぐことができない
そんな人には不動産投資は丁度いい投資です。

株やFXは投資として参入しやすいように見えますが、これらの投資には下落リスクがつきもののため、
今日は利益が増えたか、今日は損が出たかなどをどうしても気にしてしまいますよね。
そうなると日々の価格変化で本業に集中できなかったりすることもあるでしょう。

不動産は建物のメンテナンスなどはありますが、他社に外注もできますし、自分でやるにしてもそんなに頻繁ではないため、忙しいサラリーマンでも基本的には放置と考えてよいです。

また、不動産投資は基本的に銀行融資で資金を補ったりしますが、銀行融資はサラリーマンや公務員が最も受けやすいため、本業のサラリーマンに集中したいが予備収入が欲しいという方には相性が良い投資といえます。

安定したインカムゲインが欲しい

不動産投資の醍醐味といえば毎月の家賃収入です。株で言えば配当収入ですが配当収入は会社の業績や方針によって上下がありますし、入らないこともあります。
家賃収入は人が住んでいる限りは毎月入ってくるため、安定したインカムゲインが望めます。

高利回りの投資がしたい

不動産投資は他の投資と比べても高利回りです。
株投資の比較的安定した運用利回りだと3%程度、それ以上を望むとそれなりにリスクをとった運用をする必要がありますが、不動産投資の利回りは10%程度はあたりまえのように出ます。

しかも株のように利回りが実績により上下することがなく、下落する原因は基本的には時間経過(数年スパン)です。
時間経過に伴う利回りの下落はリフォームや賃貸ターゲットを絞るなどで改善可能です。
適度に家賃で利益を回収して売却することでキャピタルゲインを得ることも可能なので株のような側面も持っています。

これだけ高利回りだと投資のリスクも高いと思うでしょう。
ですが、不動産投資のリスクの位置づけは

債券 < 投資信託 < 不動産 < 株 < FX

上記くらいです。株やFXよりも下落リスクは低いといえます。
高利回りでミドルリスクの投資と考えて良いでしょう。

不動産投資のメリット

先にも説明したとおり、不動産投資のメリットは数多くあります。
お金持ちがタワマンやビルをかったりするなんていう景気の良い話もありますが、その理由がわかると思います。

レバレッジを効かせて効率よく投資ができる

レバレッジとは簡単に言えば銀行融資のことです。
例えば、貴方の手元に300万の貯金しかないとします、購入したいマンションが2000万の場合普通は買えないですが、不動産投資が理由であれば銀行は年収の10倍程度までは融資をしてくれます。
※個人の属性と呼ばれる信用でかわります

年収400万であれば4000万程度は融資してくれるのでまぁ、頭金を200万入れて残りの1800万を銀行融資で購入することができるんですね。当然借りるお金なので利息が発生しますが、消費者金融のような高利ではなく、法律に基づいた現実的な金利(1% – 4%程度)になっているので毎月以下のお金が貴方の口座にはいってくることになります。

家賃収入 – (銀行からの借り入れ金 + 利息) – 諸経費 = 毎月の手取り収入

諸経費というのはマンションなら、管理費やマンション積立金など、戸建てでも固定資産税や都民税などがあります。細かい話は今後していきますが、上記のように10倍程度のレバレッジが容易に組めるという大きなメリットがあります。
FXをやっている方は100倍くらいあるじゃんとか思う人もいるかもしれませんがFXで100倍のレバレッジを組んで自分の想定の逆の値動きになった瞬間100倍の損失がでますよね。そんな投資は怖くて少なくとも私はできません。

不動産は1日、1年などで大きく値動きがあるものではないので、大きいレバレッジを組んだとしても被害があまり無く、リスクは0ではないもののかなり低いといえます。

死んでも遺族に資産として残せる

不動産を購入するときに必ず団体信用保険(通称:団信)というものに加入します。
内容としては購入者が亡くなった際に銀行からの借入金を肩代わりしてくれる(最大1億)というものです。
なので貴方に家族がいて生命保険のように何かを残したいと考えているのであれば不動産は無借金状態で残された家族に引き継がれることとなります。
遺族はマンションを売ってお金にするもよし、そのまま貸し続けて家賃収入で暮らすもよし、安心して生活ができるでしょう。

インフレに強い

インフレとは物の価値が上昇することですが、一般的に給料の上昇が物価上昇に追いつかない場合は生活必需品も高くなるので、国民の生活は大変になる傾向があります。
そうなると、国民は財布の紐が固くなるため消費が低下して景気が悪くなるわけです。

投資面は株価も上昇するため良い面もありますが、景気が悪くなれば結果的に株価がさがるため一概に喜べるわけでありません。
こういった事態に不動産はとても強いです。インフレが起きると不動産もインフレ対象になるため不動産価値が比例して上昇するんですね。
場合によってはこのタイミングで売りに出すことで大幅な売却益を得られる可能性があります。

しかも、どんなに不景気でも人は家に住むので、需要が枯れることがないということも大きなメリットです。

節税効果が見込める

たまに節税効果を前面に押し出してくる不動産業者がありますが、そうゆう業者はほぼ悪質なので相手にしないでください。とはいえ実際に節税効果はあるのでそこを紹介します。
不動産の運用上、様々な費用が発生します。以下は経費として計上可能な一例です。

  • マンション管理費
  • 火災保険などの保険料
  • ローン返済の利息部分
  • 建物のの減価償却費
  • 固定資産税
  • 都市計画税

これらは不動産を維持するうえで毎年かかるものですが、サラリーマンだとしても確定申告により経費として計上できます。実際に課税対象になるのは不動産所得の部分になるので以下の計算式になります。

家賃収入の総額 – 不動産で発生した経費 = 不動産所得

つまり、経費が大きくなればなるほど節税効果は高くなるということですね、赤字になれば給与所得からマイナスもできるので結果的には翌年の住民税と所得税を減らすことができます。
毎回私のブログを見ていただいてるかただとデジャヴを感じたかもしれません。
そうです。これは以前書いた副業のススメの記事で紹介した副業の節税効果と一緒なんです。

ただ、この場合に勘違いしてはいけないのは、あくまでもこの節税効果は運用するうえでやむを得ず発生したものだということです、だって家賃収入がマイナスになったらそもそも儲かってないじゃないですか。

悪徳な業者はそこを言葉巧みに節税効果だけを押し出してくるので注意しましょう。
「マイナスになってもある程度リスクを軽減できるよ」程度で考えておくのがいいと思います。

不動産投資のデメリット

次に不動産投資のデメリット、リスクなどを紹介していきます。

空室リスク

ここまで不動産投資は非常に高利回りの投資であることをいってきましたが、それは当然人が住んでくれていることが前提です。
人が住んでくれない限りは経費ばかりがかかってしまい家賃収入を得ることができませんので、凄く安い物件があったとしても人が住んでくれないような物件を買ってしまうと負債になってしまう可能性があるということですね。

流動性が低い

換金しにくいということですね。これは株などと比べると大きなデメリットだと思います。
不動産を売却しようとすると不動産会社に話をもっていって仲介してもらいながら買い主を待つことになるんですが、すぐに買い主がつくとも限りません。場合によっては何ヶ月か待つ必要がでてきます。すぐに現金が必要で不動産を売ろうとしても即座な現金化は難しいと考えてよいでしょう。

金利上昇の影響を受ける

不動産は銀行から融資をうけてやる投資であることを説明しましたが、つまり銀行の金利が上がった場合は、払うローンが増えることになります。そうすると必然的に自分の手元にくる金額はさがるので、金利上昇のリスクは受けやすいということがいえるでしょう。
ただ、今の日本の銀行はゼロ金利によりものすごく低い金利の状態がずっと続いているためこのデメリットは現状はあまり受けていません。
未来がどうなるかまでは予測できないので、多少のリスクと思いつつ今はひとまずそこまで影響はないと思っても良いでしょう。

最後に

今回は初心者向けの不動産投資の紹介記事でした。
こうやってみてみると結構おいしい投資にみえますよね。実際おいしいからお金持ちはやってるんですが。
もちろんリスクも怖さもあるものですし、大切なのはどんな物件を買うかだったりします。
今回の記事ではそのあたりの詳細な部分が伝えられなかったので今後記事にします。
良かったらまた見てください。

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一歩一歩一緒に成長していきましょう、それでは次回をお楽しみに!!


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